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但今年的房租上涨基本上都到了大家承受的一个临界点,原因是住建委及北京市场监督局刚发了新版的北京市住房租赁合同



未来北京的租金会有一天不再上涨,但那个时候,肯定比今天的租金还要贵,到那时,北京的阶层也逐渐固化,奋斗的机会逐渐减少。如果再回首,恐怕那时很多人会向往今天的生活。

近期有不少房东想往外租房子,在问房租会不会涨,意思是如果房租涨的话,要不要再等等,还有就是要不要租给自如这类公司打理。

王晨告诉记者,他在谈的过程中发现,由于中低端租赁房源的缺乏,中介公司偏爱整套的大户型,希望通过改造挂在平台上供租户选择。“很多大户型稍微改造一下,就可以变成职场新人的落脚之处,房屋硬件好的可以租得更贵。”

事实上,并非任晴一人对于住房租赁市场的租金情况怀有担忧。根据调查问卷结果,就住房租赁企业盈利来源的问题,超八成租房者认同,自如、蛋壳公寓等企业利润主要来自于租金差价以及其提供的增值服务,并认为其掌握可租赁房源程度已经近乎市场垄断,并足以影响市场租赁价格。

北京租房市场演变

除去这种大范围的清理行动之外,一些日常的不规范的隔断房拆除,就从来没停过。但是这种不集中的行动,对于整体的租房市场并没有多大的影响,房租价格也不会有跳涨。

“资本市场对于租赁这块大蛋糕蠢蠢欲动,赚转租差价、吸榨年轻人或许只是房产中介业务的一小部分。”
一位业内人士说,拿北京、上海、深圳3个特殊城市的租赁房市场来说,由于人口流入大,租赁需求高,如果将这三个城市的租赁房源垄断下来,房租价格就会轻而易举地提上去。“房租上涨带来利差、盈利或者是中介公司估值上升。
”自如2018年初进行的A轮融资共计40亿元,该笔融资金额刷新了中国公寓行业单笔之最。蛋壳公寓完成了1亿美元的B轮融资以及7000万美元B+轮融资,近期更是发行了规模为2.035亿元的ABS产品进行融资。

以长租公寓运营商自如以及蛋壳公寓为例,其收房并出租的操作就是走的这种房屋托管或者房屋委托模式。此外,市面上大多数住房租赁企业为实现更大规模的收房,几乎都会面向业主做出类似免费装修、收益稳健以及严选租客的承诺。

不管舆论上现在怎么煽风点火,我觉得话语权总要掌握在我们这些真正了解市场的人手里吧,多数的自媒体小编都是无脑洗稿带节奏,全然不怕天下大乱。

一是,租房市场短期不会有什么大波动,前面已经说得很清楚了,自己的房子该往外租就往外租,尽量别有空置期,对于租房来说,租金的波动是小事,空置期是大事。

业内人士表示,很多品牌方不计成本抢房源,最后毫无疑问会转嫁到租客身上

对于 “房屋托管方是否等同于二房东”
、狭义和广义“二房东”性质类比的讨论背后,实则折射出租房者对于租住环境稳定安全以及租金涨幅可控的迫切需求。然而,有部分租房者反映,尽管房屋托管模式下的房源出租在一定程度上降低了租房者“踩雷”黑中介,但是该模式仍然存在诸如违规打隔断“n+1”出租、转租租金上涨、续约租金涨幅较大的不规范操作。

那些觉得资本推高了房租的人,应该想一想,为什么你们老家的房租没有资本去炒作呢,资本去了之后能把房租炒高吗?(注:老家在北京的除外)

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记者了解到,在租房市场,运营租房品牌的方式主要有两种,一是类似万科、龙湖等品牌地产商,重资产运营租赁品牌。企业先拿出钱来购置租赁性质的土地,然后在土地上盖房子用于租赁。而另一种就是传统租房中介采用的轻资产运营模式,通俗讲就是“二房东模式”。他们主要从各地收来房源,然后再加工,通过装修及提供其他服务来提高租金。如自如公寓、蛋壳公寓等。

“二房东”仅限个人?

资本所做的是改善了居住品质,房租价格可能较个人房源有一定程度上涨,当然也可能未必比个人房源价格高。很多房东自己向外出租的房子价格也并不便宜,品质还很差。

以自如为主的一些长租公寓公司,过去都是靠打隔断来作为主要盈利点的,比如说两室一厅的房子,他们可以隔成三个房间对外出租,第三个房间就是利润,所以他们在收房源的时候,通常都会比房东自己对外出租的价格要高一些。房东也愿意租给他们。

合硕机构首席分析师郭毅分析称,这背后一个是市场的原因,一个是行业的原因。各个城市限购较严重,购房需求没有得到满足,只能通过租赁方式解决居住问题。这导致租赁市场需求量上升,租金上涨。另外,各个中介公司在市场中的竞争比较激烈,造成了中介公司利用价格杠杆进行房源争夺。

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到了2019年,很多合同到期的房源也进入了市场,租房市场的供需关系恢复稳定,价格的小幅回调自然也是合理的。

记者在朝阳区和通州区几家房屋中介走访发现,目前除了合租价格能控制在每月2500~2900元之间,整租两居室价格每月都在4800~5700元之间。

此外,另有租房人向北京商报记者透露,在北京一些外来人口聚集程度较高的区域,违规打隔断“n+1”出租的现象仍悄然存在。

今年北京的房租价格上涨确实幅度比较大,但也并非所有区域都有很大的涨幅。像通州这两年的涨幅就比较大,这跟北京副中心的建设有很关系,而且通州的租金还会上涨,等到商务区建成之后,周边两居室的租金价格稳定在一万以上是比较正常的。

这就是大城市的发展规律。

业内人士表示,很多中介公司不计成本抢房源,这个成本最后毫无疑问会转嫁到租客身上。

北京商报记者从自如App上了解到,主打一站式房屋托管模式的自如,对于已经是精装修的业主房源,会推荐业主选择“自如精选”或“自如豪宅”托管模式。在装修时,自如会保留房屋原装及风格;针对毛坯、老旧、简单装修房源,自如会为业主房屋统一重新装修,配置原创家具、品牌家电,并在到期后将所有家具家电赠送给业主。业主受益方面,自如方面的宣传为“每年固定房租增长率,租金收入稳定。每年固定的空置期天数,不必担心房屋长期空置。中途退租招租的麻烦和风险,自如帮业主承担”

简单来讲,其实就是把过去通过群租房提供的那些房源完全除掉,之后政府及企业再通过相对优质品质的房源来填补市场。

当然,从长期看,北京的房子租金价格只会越来越贵,这是大城市的宿命。

中低端房源经改造变成中高端房源

蛋壳公寓方面,招租的宣传文案为“房屋量身设计,装修风格新颖,租金按时到账,资产保值”,并称“房屋升级改造,配置全套家具、家电,实现房屋资产的稳定增值。蛋壳公寓与业主签署合同后按照合同约定及时打款。在整个租期内,有专属蛋壳管家协助管理,省心省力,让业主坐享收益”

当然了,这种群租房是非常危险的,一套房子打出这么多隔断,电线横七竖八,又住了那么多人,一旦有抽烟的人发生点意外,就很容易引发火灾。过去北京群租房着火的新闻很多。

这导致的后果就是,北京的房子置换成本越来越高。

谁在操纵京城房租上涨?

合同期内,由房屋经营单位代收房租、水电费、煤气费、物业管理等费用,并按合同约定将租金打给业主或业主指定银行账户,受托方承担中途租客退租风险,受托方靠收取业主的管理服务费和经营中的增值盈利,依靠自身的专业房屋管理经验来抵抗各种风险,从而达到业主与受托方互惠互利,共同增值的目的。

资本一方面要大力扩张,抢占房源市场,为未来做打算,另一方面要有持久的耐心,短期制胜基本是不可能的。

这个跟2018年的房租价格跳涨有关,2017年年底的那一次整治,短期导致了租房市场的供需失衡,房源少,租房人群多,而且租房这事儿,往往就是短期的几天内决定的,而市场中的房源短期又没办法增加那么多,租房人为了租到房子,自然会争抢存量房源,所以价格跳涨后,一定是有泡沫存在的。

“幸亏我们下手早,不然现在租房太难了。往往都是上午看到价格合适的房子,下午就被租出去了。”刚刚签约北京市一家事业单位的陈媛告诉记者,5月份,她和同学开始着手租房子,目前两人在东城区租下了一套37.8平方米的小房子,租价5400元。“房子很旧,上世纪90年代的老房子,没有电梯,但是仍然很抢手。”

“说实话,我觉得中介协会联合住房租赁企业搞”反对二房东”的声明,好的一面是会让租房更透明一些,正规企业也会因为程序正规、风险性相对较低而获客更多;不过,坏的一面或是在中介机构把持房源越来越多甚至形成垄断之后,房租有潜在上涨的可能。”
任晴认为,毕竟企业自带天然的趋利性。

结 语

到了2013年2014年那会儿,北京市开始大力清理地下室群租,基本上到了2015年,北京的地下室群租现象基本上就没有了,当然,这种大范围的清理行动,自然会让北京的房租价格大面积上涨;

“过去的租赁市场缺乏监管,租赁交易与买卖交易不同,租赁因为不用过户确权,所以很难被监管。这种情况下,租赁市场在过去一段时间野蛮发展,租赁企业也各种打擦边球,包括隔断出租、租金贷等违规违法行为非常多发。目前来看,政策已经关注到这个领域,代表了未来租赁企业将被规范化。”张大伟说。

从北京不同商圈的租金情况也能够发现,租金的高低与那个商圈的产业结构,人员结构等都有很大关系,租金低的地方一般产业不发达,而租金高的地方往往是高收入产业集中,比如望京。

未来北京的租房市场还会越来越完善,而越来越完善的潜台词就是,租房的成本越来越高。比如说,今天的北京租房市场,有哪个房东主动去税务部门交税了?这就是市场不完善的表现。

他给记者算了一笔账,北京市规定出租房屋人均居住面积不得低于5平方米,每个房间居住人数不超过2人。“如果按照100平方米来算,原来能住20人,现在最多住6人。相当于清理一套群租房,就减少两套房源。”

当前,正如问卷调查“租房市场秩序应该靠什么维护”这一问题的共性选择结果所示,绝大多数租房者认为,在中介协会协调及房管部门监督之外,政府层面应出台针对住房租赁的专项法规。

租房市场的规范化,提高了人们的居住品质。

想说明的就是,不要看到有新的租赁合同发布,就觉得市场要变天了,这个肯定不会。可以理解为,这次新发布的租赁合同对于市场的影响可以忽略不计。

“价格环比要增加10%”

据了解,房屋托管是房屋产权所有者对房屋使用权以契约形式让渡给房屋经营单位,房屋经营单位再对房屋使用权商业化的一种过程,包括日常管理、招租、承担房屋中途空置期风险等。业主将房屋委托给受托方并签订委托合同,受托方将按照业主的协议为其寻找租客。

这个我可以给大家做一下成本精算。

但是由于近两年政府对于隔断房的管理非常严格,所以这些长租公寓公司,在今年收房的时候一般都会低于市场价来收,原因就是他们不敢打隔断了。真有隔断的话,一旦被查到,直接就会拆除。

北京房租价格急剧上涨,谁在操纵房租上涨?《工人日报》记者对此展开了调查。

然而,有业内人士指出,
“二房东”其实就是所谓的“包租公”,指的是承包租赁物业经过装修改建之后转租给租客牟利的机构或个人。因而,不管是从事租房业务的企业以及进行房源转租的个人,只要出租房源一方不是房屋产权所有人,且从其经营的租赁房源中获取差价收益,均可被认定为“二房东”。

像自如、蛋壳这类公司,收完房之后都会对房子进行整体装修,而且有合作的装修公司。一套两室一厅的房子,装修公司的收费在20000-30000之间,装修时间在两周之内,流水线作业。(别问我怎么知道的,我对于市场的了解应该秒杀掉大多数的自媒体)

5年,经管之家公众号6500篇文章,

计划在近期租房的于丽华有着更加真切的感受:“今年北京的租房价格更贵,房子更难租。就连五环到六环之间,房租价格也比之前涨了20%。”

北京商报记者 孟凡霞 荣蕾/文并摄

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“我们一般都会比业主心理价格高三分之一报价,如果不行可以看情况再加价。”朝阳路上一家中介公司业务员告诉记者,“谈价格时最好拿下,不然同行竞争时加价更凶猛。少赚一点差价没关系,最重要的是房源。”由于中介平台发布房屋租赁房源还需要收1个月的房租作为服务费,所以谈起房源价格还是很有底气。

市场有观点称,市场上的房屋托管业务的核心内容与早期的包租业务并无不同。公开资料显示,房屋托管业务的渊源是20世纪初上海、广州、香港等地的房屋包租业务,即:包租人从业主手中将房子包租过来,包租期限视情况为1-5年不等,包租人与业主签订包租合同,并按合同规定向业主分期或一次性支付房租。一般情况下,包租人向业主支付的房租比包租人向承租人收取的租金略少,而包租人的收益恰恰是这“一包一租”之间的差价。

这种地方就会诞生类似“自如”一类的小个体二房东,他们一般会跟房东签3-5年合约,直接把毛坯房租下来,然后简装之后再租出去。一般情况下,他们能在小区里收几十套房子,虽然一套房子几年的利润看起来不多,但是有了几十套的规模之后,收益还是很可观的。

一个规范化的租房市场,需要大的时代背景才会出现,也只有大城市才会有。要知道,规范化也是有成本的,小城市如果规范化租房市场,是很不划算的。

“这段时间是租房市场的高峰期,价格高很正常。”通州区万达广场附近的一家中介公司负责人告诉记者,从今年5月开始,北京房屋租赁成交量就在不断攀升。“价格环比要增加10%,留给租客决策的时间也低于往年。毕竟群租房市场减少了,供给减少,需求量还在增加,租价不涨不可能。”

当然,正如一个硬币有两面,当前房屋托管行业优劣之处也很是分明。之于业主,房屋托管不仅解决了其闲置房产的维护和管理问题,还可给业主带来一定的收入,确保了闲置房产的保值、增值。之于租房人,也能一定程度上保障更加安全高效的找房。但是在绝大多数租房人看来,外界对于中介型住房租赁企业的争议之声,大多不是因为找房体验而起,基本上都集中在对于机构或公司型“二房东”在租金定价上操控力的潜在担忧。

这个时候,资本就嗅到了租房市场的巨大红利,开始布局租房市场。其模式也并不复杂,就是和房东签长约然后转租,由于不准搞多个隔断,所以像自如、蛋壳公寓之类,把两居室改成三居室,三居室改成四居室的情况比较常见。

规范化的租房市场里,租客的利益会得到充分的保障,而不会像过去那样感觉随时可能会被强行搬走,同时租客也要付出相应的租金成本,这是相辅相成的。

链家研究院的数据显示,从2017年8月~2018年2月,链家平台新增租赁房源连续7个月环比下降,目前租赁新增供给仅为2017年的一半。

在中原地产首席分析师张大伟看来,在房地产交易市场稳定的基础上,2019年北京多次发布针对房地产租赁市场的调控政策,包括租赁市场房源发布、租赁市场企业承诺、租赁合同修改等,这证明了对于北京这样的一线城市,在房产交易环节稳定的背景下,租赁将成为后续政策风口,针对租赁市场的政策调节将非常频繁。

近几年,北京面临着城市升级。逐步清理低段产业,逐步规范化租房市场,逐步提升城市形象,对于群租房的打压也越来越严格。

答案很简单。

“看起来好像是房产中介高价抢房,赚取中间差价,租客只能被动接受租赁市场定价。但实际上,并不是所有的租客都没有议价能力。在目前的房屋租赁市场上,中高端租赁供给是过剩的。”北京一家高端租赁市场研究人员告诉记者,随着很多开发商长租公寓产品入市,中高端的房子其实是供过于求的。“刚需型租房人对于租金价格敏感,从总体上看租房市场供需是平衡的,但是结构上看却严重失衡。”

北京商报记者发放并回收的调查问卷结果显示,超七成北京租房者认为自如等长租公寓运营商靠低价长期获取房源后,再分租高价出租获利,性质等同于“二房东”;就”不得通过转租形式赚取或变相赚取差价”,规定的制约主体是什么”这一问题,超七成租房者均认同,制约主体包括从事租房业务的企业以及进行房源转租的个人。此外,更有超半数出租人表示,如果市场条件允许,更倾向于选择租金低且更为安全的房东直租房源。

这就跟很多人穷的时候,可以忍受各种各样的衣食住行,而他有钱之后,安全就会放在第一位是一样的道理。

为什么越来越贵?

一些地区价格上涨20%,租客直呼市场没有洼地;房产中介高价抢收房源,资本助力让其底气更足

实际上,对于“二房东”这一概念,在接受北京商报记者问卷调查的受访者之中,仍有近两成租房者表示搞不清概念所对应的主体,对“二房东”定义模糊。在这部分租房者看来,“二房东”似乎是只针对不规范转租业主房源个体的贬义词汇,“跑路、吃空置期、吃差价、空手套白狼”是其固化了的标签。

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