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目前管理层调整棚改政策,要说三四线城市房价的火爆



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那么是不是说现在房价没有下跌的可能呢?其实也不是。通过往年的楼市调控来看,无论何时,只要政策的干预,房价的走势或多或少都会受到影响,只不过要看政策的力度以及是否做到了打蛇打七寸。

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从2016年930新政到2017年317新政,再到摇号购房、限制企业购买住宅等,楼市调控并没有要放松的意思。随着一二线城市楼市调控的持续收紧,三四线城市房价曾一度趁机上扬,房价翻倍上涨的城市也并不少见,从而引起了多方的关注。

要说三四线城市房价的火爆,除了一二线被限购政策挤出的炒房客,更重要的,是棚改货币化推动的。

另外,随着城镇化进度的加快,很多农民也纷纷进城,也产生一定了购房需求。

大招二:进一步提高二套房的首付比例,停售三套房

去年10月8日,国务院常务会议指出,要因地制宜调整和完善棚改货币化安置政策,商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策。早在今年上半年,管理层就已经将棚改政策的审批权从地方收归了中央,并有官员透露,今后的棚改手段将以实物和就地安置为主。这次权威会议对此加以明确,指明了今后棚改政策的方向。众所周知,棚改政策是影响房地产走势的重要因素,如今政策大调整,将对楼市和房价造成什么样的影响?购房者该不该在这个时间节点买房呢?接下来笔者将为大家详细分析。

棚改政策微调,意味着这一轮楼市周期基本上走完了,全国无论是大城市还是中小城市,都开始管控房价。此外,随着一二线城市的限购,过去一两年房企的纷纷进驻以及炒房团体的涌入,不少三四线城市因为过度开发,导致空置率居高不下,特别是一些城市的郊区更是“鬼城”频现。

本文原创,作者刘磊,福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员,《房产投资炼金术》课程导师,多家媒体房地产专栏作者、作家。

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限购、限贷、限价、限售等措施我们都已经实施了,房价依然没有下跌的意思。其实,这些政策在以往可能是降房价行之有效的好措施,但是因为在各地执行力度不同,房地产市场环境也有较大的差异,效果也会打折扣。

众所周知,热点一二线城市产业基础条件较好,医疗、教育、交通等配套设施齐全,对周边地区的虹吸效应显着,房价上涨主要是由人口因素的驱动,而并非棚改货币化政策。所以从这个角度而言,棚改政策调整对该区域楼市和房价的影响作用不会太大。

实际上,这一轮三四线城市房价上涨,货币化棚改可谓“功不可没”。

事实上,三四线楼市的高房价,一直存在一定投资风险。三四线城市人均收入是一线城市、二线城市的三分之一,房价却等同于二线城市,难道还能说这样的楼市没有泡沫吗?

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现在的限购政策大多只是区域性质的,很多城市都是以在该城市拥有的房产数量作为判定首套房、二套房等的依据。如果实施全国范围的限购,你即使在某个不起眼的乡镇上有一套房,再到其他城市买房也算二套的话,那么势必会减少很多购房需求。但是,这个政策实施的难度不亚于降地价与停发货币,有点脑洞大开。

对投资群体而言,在全国楼市大降温的背景下,无论是一二线城市,还是中小城市,笔者都不建议在这个时间节点购房,因为未来两到三年内,楼市将大概率步入下跌调整阶段,投资买房面临着很大的套牢风险。

这是近十年房价涨势排名情况,可见一二线城市涨幅最大,三四线城市波动较小。

三四线城市的房子,还值得买吗?

随着“坚决遏制房价上涨”政策的出台,房地产市场可谓是喜忧参半。喜的是还没有买房的人们,房价终于可以停止上涨的脚步了;忧的是那些高价拿地的开发商,在房价不涨的情况下,如何保证利润,将是他们要重点考虑的。

相对于大招一,大招二的可行性更强一些。允许人们买两套房,可以满足刚需、刚改的购房需求,而完全抑制投资性购房需求。这可以在一定程度上减少购买力,从需求端改善供需关系。

目前管理层调整棚改政策,要求商品房库存不足,房价上涨压力过大的市县尽快取消货币化安置优惠政策,将会深刻影响这些区域住房市场的供需关系,而住房供需关系一旦发生转向,楼市和房价距离调整也就不远了。加之,目前楼市降温现象明显,房价虚高的中小城市则更是雪上加霜。

但是,热钱流入和棚改去库存,都是影响房价涨跌的短期因素,无法给三四线房价持续上涨提供有力支撑点,重点还是三四线的房子,供给永远大于需求。

所以说,要判断一个地区房价涨不涨,难说;但判断一个投资目的地是否安全,却有路可循,那就是看人口流向,只有人口长期流入的城市,房价才有希望。

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