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其中恒大的净利润超过碧桂园、万科、保利、绿地等四家房企之和,我们今年的各项财务数据的增幅还是很高的



半年报丨靠卖酒店赚利润 大悦城地产何时才能突出重围?

半年报|租赁首入核心业务:万科半年报折射“去地产化”逻辑

而碧桂园的高周转高效率和融创强大的并购整合能力,也是投资者极为欣赏的亮点,包括万科的多元化布局战略和多年上佳的品牌形象。融创中国的董事长孙宏斌在今年的业绩会上说到买融创的股票比投资房地产未来回报更大,一千个投资者就有一千个哈姆雷特,那么谁又是你的内房股心头之好呢?

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尽管,1—7月商品房销售额78300亿元,同比增长14.4%,其中,住宅销售额增长16.2%。商品房销售额增速比去年1—7月还提高了1.2个百分点。

但是房企高管对未来的预判却普遍不乐观,认为苦日子就要来了。

可是,每一次的市场下行,却往往是那些先前苦练内功,为快速扩张作了充足准备的开发商的机会。比如,2013—2015年,整个地产行业库存积压严重。融创却抓住了机遇,大规模兼并,“吃”下了其他企业消化不了的库存,结果迅速从中小房企,跨越式增长成为龙头房企。

那么,眼下又有哪些开发商练好了内功,把别人的苦日子,变成了自己的好机会呢?

和讯房产从管理费用、经营性现金流、扣除预收款后的负债率等多项数据梳理发现,包括中南建设、碧桂园、招商蛇口为代表的少部分房企,有条件有能力把握这样的机会,完成逆势扩张之路。

第一轮测试

费用和增效

梳理今年上半年的半年报,可以发现一个很奇特的现象,就是很多开发商的销售额增长幅度不大,但管理费用开支却大幅增长。

一个明显的案例就是龙湖地产。上半年的销售规模增幅只有4.8%,但管理费用的开支却达到了96%;万科的销售规模增幅是9.9%,但管理费用增长达到66.74%;旭辉的销售规模增长是40%,但管理费用开支增长66.74%;富力的销售规模增长了47%,但管理费用开支却超过了79.92%。

在已经公布上半年业绩的房企中,只有中南建设、碧桂园、招商蛇口等少数几家能做到管理费用的增速和销售规模同步,或者比销售规模略少一些。

为何管理费用的开支,远远超过销售规模?

一家地产商告诉和讯房产,出现这种现象的一个重要原因,是因为公司要冲刺规模,提前做了人才储备和管理架构的调整。增加了很多区域公司,并开设了很多城市分公司。

但这种超过眼前规模的提前布局,是存在一定风险的。如果市场出现了销售下行,那么公司的管理架构势必会要重新调整,由此带来裁员、降薪、合并部门、合并区域等一系列的管理阵痛。

这种阵痛带来的负面影响,有时可能会长达多年。

最合适的做法,还是有效控制管理费用增幅,使之和销售规模同步或略高。比如,中南建设房地产业务销售金额同比增加44%,建筑业务新增合同金额同比增加59%,,但上半年管理费用同比只增加48%,但由于公司与实际经营规模相关的管理费用率还有所下降。另外,碧桂园管理费用增加了40%,但合约销售额增长了42.8%;招商蛇口的销售金额同比增长
39.86%,而管理费用仅增长18.98%。

有人说控制管理费用增幅,会不会妨碍企业之后的发展扩张呢?从旭辉和中南建设两家销售规模接近的公司对比看,这种担心是不存在的。

那么,如何做到控制管理费用,并实现规模扩张的?在政策和融资的压力下,企业扩张的战略有变化吗?

尽管管理费用增幅不大,但并没有妨碍中南建设等企业扩张的效率。上半年,中南建设新增项目80个,规划建筑面积合计1138万平方米,上半年销售面积的2.2倍,新进入重庆、合肥、石家庄、温州、惠州、梅州、泉州等城市。

管理费用增长了66.74%的旭辉,今年1—7月增加了14个城市,增加了72个项目,新增土地储备面积955平米,大约是1-6月销售面积的2.21倍。

有鉴于中南建设和旭辉上半年的合同销售规模接近,分布城市数量高出旭辉3倍。但上半年的管理费用比旭辉还要少5000万元左右。同时,新增土地储备的项目数量和新进入城市数量,却和旭辉接近,反映出前者有能力用更少的管理费用,实现更有效地扩张。

第二轮测试

获取项目能力

根据半年报公布的数据,TOP20
企业公布的地价/上半年平均销售价格的数据是:旭辉42%、龙湖33%、碧桂园25%、万科33.76%,中南建设34%。

仅从上述数据看,经过2016、2017年的调整,房企的土地成本占售价比例,得到了很好的控制。未来地价将不再是压缩房企利润的定时炸弹。

但也有人疑问,开发商的土地价格大幅下降,是否是因为新拓展项目都在三四线城市?

从几家房企公布的半年报看,这种担心并不存在。比如,中南建设拿地成本不高,但所获得的土地却主要是在二线城市以及部分经济发达、人口聚集度高的三线城市。在昆明、西安这样的二线城市,拿地成本更是每平米只有一两千。比如,中南建设获得的安宁连然街道
ANCB-2017L003号地块,楼板价就只有1000出头;西安西咸新区的中南?湖畔堤楼板价只有1200元/平米。虽然这些地块都处于二线城市的外围郊区,但以楼板价来说,仍然是非常低廉的。

中南建设董秘梁洁说,之所以中南建设能低价拿地,其中一个关键原因是综合产业优势。

目前,中南建设的业务涵盖住宅开发,商业、酒店管理,工程总承包,建筑安装等,并和控股股东一起构建了住宅开发、轨道交通、市政路桥、基础设施建设、商业、酒店运营等组成的完整产业格局,具备承接各种城市综合运营项目的能力,在项目获取上有其他单一类型企业难以具备的优势。

同样,招商蛇口也是借助综合产业优势,获得优质项目。比如,上半年拓展湛江项目的获取是公司“港城联动”模式的成果,在布局全方位港口生态圈的同时补充了优质的土地资源。另外,以蛇口为产业新城基地,公司与各地方政府合作,围绕京津冀、珠三角、长三角等重点区域拓展产业新城项目,苏州金融小镇因此以底价获取首期用地。

综合产业优势更强的企业,在获取土地资源的优势,在上半年已经变得明显。而如果市场未来出现下行,地方将会更青睐那些拥有综合产业优势的企业,相对其他房企,这些企业更有可能以底价“抄底”优质土地。

第三轮测试

现金流比拼 谁有融资空间

截止目前公布年报的情况看,前20强房企中,仅碧桂园、中南建设、龙湖、新城、阳光城经营现金流为正。

年报显示,中南建设的经营性现金流净流入7.33亿,其中来自销售回款带来的现金收入超过400亿,当期偿还债务所支付的现金却只有111亿。

根据资产负债表,有息负债中短期借款和一年内到期的非流动负债146.5亿元,占比仅26%,规模小于公司持有的现金,公司偿债能力强,经营风险低。考虑公司总负债中的预收账款主要来自购房客户的现金,没有经营风险,剔除预收账款之后的负债率((负债总额-预收账款)/资产总额)反而由去年年末的51.4%下降到今年中期的41.2%,下降10.2个百分点。

素以财务稳健见长的龙湖,剔除预售款后的负债率是44.28%,旭辉则是62.73%,连万科这项指标都达到46%,招商蛇口则是55.59%,连碧桂园都达到58.31%。

从上述数值看,未来中南建设仍然有进一步发债融资的空间。

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结语:

根据上述三项关键指标的比拼,可以发现,如果下半年市场真的转冷,类似碧桂园、中南建设、招商蛇口、龙湖等房企却依然有机会把握住机遇,成功逆势反超,实现市场冬天的规模扩张。

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房地产咨询机构兰德咨询报告也认为,今后四、五年内,在行业资金依然紧张情况下,只有坚持高增长所依赖的高周转,才能获得高增长。未来房地产百强企业和TOP10企业的市场占有率可能会超过60%和25%,目前市场上将有一半以上的企业将被淘汰。只有快,才能做大做强。并且,在利润率、杠杆率持续走低的情况下,提高周转率是最好的市场应对方式。目前行业平均利润率大约每年以一个百分点速度持续下滑,土地成本和资金成本越来越高,开发投资的杠杆率越来越低。提高回报率的最直接、最有效的着力点是提高周转率。

根据目前已公布的半年报,营业额领先的十大房企中,恒大地产的核心业务利润率排名在末位,远低于A股和香港上市房企的平均净利润率15%。但恒大通过薄利多销“以量取胜”,上半年净利润65.1亿元,达到了万科的1.4倍,用最低的利润率创下了高利润,巩固中国“最薄利多销”房企地位。恒大地产上半年销售均价减去精装修均价,销售均价不足6000元/平方米。

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TOP影响力榜单丨为什么贵司的业绩靓丽,股票却还是跌了?

“我们今年的各项财务数据的增幅还是很高的,市场不好时才能体现恒大功力。”在2015年恒大地产中期业绩发布会上,集团董事局主席许家印这样对《证券日报》记者表示。

为全行业最大。此外,恒大地产目前需要支付的土地款仅存436.5亿元,且付款期限合理:2013年下半年支付155.8亿元,2014年支付177.3亿元,2015年及以后支付103.4亿元,不对公司构成财务压力,债务结构健康。大幅降低的净负债率与充沛的可动用资金,确保了恒大地产发展的稳健可持续性。

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自从恒大去年年中,首度成为全行业“利润王”
之后,这个头衔就被恒大牢牢占据。昨日,公布的恒大2018年中期业绩,更是让多数券商分析师相信,全行业短期内将再无企业有能力撼动恒大地位。

今年公布的半年报显示,公司的核心净利润率已经达到18.3%,截至今年年中净利润总额已经达到530亿元。根据已经公布的龙头房企半年报数据,恒大地产的利润是=万科、碧桂园、保利、绿地的总和。

恒大地产总裁夏海钧更是透露,目前恒大的平均土地楼板价仅1683元/平米,且68%分布在一二线城市。这一楼板价,远远低于龙头房企中任意一家。按照恒大地产上述取得土地储备的成本,以及平均合同销售价格,地价占成本比重,也是龙头房企中最低的。显然,未来恒大的利润率空间还能进一步增长,恒大将会常年蝉联“利润王”。

土地储备高达3.05亿平米

截至目前,恒大的土地储备也许是行业中最低的。在恒大公布半年业绩前,碧桂园曾担当过短暂的“地产业成本王”,碧桂园今年前6月的拿地成本是2387元/平米,对比上半年平均9399元/平米的单价,地价约是售价的25%,在行业中属于成本比较低的公司。

根据和讯房产对TOP20
企业公布的地价/上半年平均销售价格不完全统计,旭辉的成本已经达到售价的42%、中南建设、龙湖、万科等也达到售价的1/3,即使拿地成本较低的新城也要达到售价的20%左右。

但恒大的地价占今年平均销售价格的比例,只有15.93%。

和碧桂园有四成以上的土储是在三四线城市不同,恒大的土地储备中占到68%处于一二线城市,三线城市只有32%,四线城市目前尚没有进入。

另外,恒大还有总价值440.6亿元的旧改项目,平均成本仅1446元/平米,其中43%的面积位于一二线城市。

这些土地储备,不仅价格低廉,而且规模很大。随着中国人口进一步向大都市圈集中,这些土地未来的价值会变得更高。

费用有效控制:成本强有力控制

恒大的净利润大幅提升不仅得益于土地成本低廉,还得益于成本控制力度。

今年的房地产行业,企业的管理费用和销售费用增幅,大幅领先于业绩增长。比如,龙湖上半年的销售规模增幅只有4.8%,但管理费用的开支却达到了96%;万科的销售规模增幅是9.9%,但管理费用增长达到66.74%;旭辉的销售规模增长是40%,但管理费用开支增长66.74%;富力的销售规模增长了47%,但管理费用开支却超过了79.92%。

而恒大采用统一规划、统一招标、统一配送的标准化运营模式,大幅降低销售、管理、财务三大费用。半年报显示,上半年销售管理费用率同比下降近两个百分点。

恒大还通过提升产品附加值,增加产品性价比。

项目施工单位必须为全国前十强,所用材料均为国内外知名品牌,园林环境均按豪宅标准设计,并通过配套先行、升级物业服务、完善售后等措施,不断增加产品附加值,为老百姓提供高品质、高性价比的精品住宅。

同时,恒大连续三年实施无理由退房,通过不断提升产品附加值,保证了毛利率及净利率稳步上升。此外,恒大还于2017年提前偿还1129亿永续债,释放出巨量利润空间。

将实现高分红

恒大在拥有3.05亿平方米土地储备的基础上,还有大量未纳入土地储备的旧改等项目,总规划建面高达7285万平米,合计提供约5万亿的可售货值。若维持6000亿年销售额,足以支持未来8年的销售,若年销售额增长至8000亿,也足以支持未来6年的销售。以上半年17.7%的净利率估算,5万亿的可售货值有望在未来数年带来超8800亿的净利润。

根据此前公告,公司将分派2016年及2017年年度股息,总额达创纪录的168亿港元,每股分红1.287港元,分红回报率达5%。

中金预计,随着恒大盈利能力持续提升,预计2018年及2019年年度股息将达2.33港元/股以及2.95港元/股,相当于9.5%与12%的分红回报率。

市场预计恒大将恢复“年年分红”的惯例,2018年的分红预计在明年3月年报发布后派发,投资者若在9月27日前购入恒大股票,短短半年内就可获得近三年的两次巨额分红,分红回报率高达15%。

由于目前恒大的平均市盈率仅5倍左右,远远低于行业平均水平,也低于其他的龙头房企。随着恒大的高分红政策延续,未来整体市值可能会有较大的上升空间。

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融创营收则是大幅提升215.3%,达到465.83亿元,归属股东利润63.6亿,同比增长287.7%,增长幅度为四家房企中最高。

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市场不好才显功底

由此,恒大地产或可在许家印带领下成为这类迅猛发展之房企的一个极致样本。恒大习惯将这种模式阐释为为高性价比,薄利多销的“民生地产”经营理念。在该理念下,其产品定位明确,以满足刚性需求为主,产品结构亦合理:中端至中高端产品占70%,旅游地产占15%,高端产品占15%,与老百姓需求的物业类型比例吻合,满足了不同地区、不同层次的市场需求。

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合同销售额

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许家印表示,公司有信心完成今年1500亿元的销售目标。

恒大地产在许家印的带领下已进入全国140个城市,是中国进入城市数量最多、规模最大的龙头房企。同时,许家印引领恒大地产持续优化土地储备区位布局,重点立足现有城市补充优质项目,实现土地储备均衡。集团新增项目中,位于一二线城市的项目数量占比上升10.6%。今年5月至7月,恒大分别在重庆、大连、广州、北京等地拍得优质地块,新增项目预计售价及销售收入将大幅上升。

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可售货值和土地储备

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国泰君安的研报也指出,恒大近六年实现高速增长,其中净利润年复合增长率高达110.7%。而在今年政策和资金面的持续宽松的背景下,土地储备充足的恒大将显著受益于行业复苏和城镇化进程推进。

近年来国内地产行业发展迅速,万科、恒大地产等行业龙头凭借各自的模式与优势逐渐与其他房企拉开距离。值得注意的是,这几家龙头企业的快速增长与其大力发展刚需市场密不可分。以最新公布业绩的恒大为例,2013年上半年恒大销售面积同比增长15.2%至664.7万平方米,超过了主营高端豪宅的中海之523.6万平方米,跃居香港内房企首位。对应当期销售金额446.1亿元,同比增长27.3%,该项数据恒大地产同样位行业前列,显示出刚性市场的发展潜力。

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另外从派息上来看,恒大慷慨地中期拿出了147亿利润派息,股息率达到了4.6%。而融创2017年的股息率为7.95%,其业绩会上也预计2018年度也会拿出20%的利润分红。万科始终多年保持了5-7%的股息分配。而碧桂园也不遑多让地在2018年度加上碧桂园服务的实物股票分红,累计股息率超过10%。这四大房企稳定的高股息不仅对于投资者而言是一份不错的回报,另外也是其容易吸引投资机构大资金的重要条件。

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同时,许家印表示,中国住房总需求量还很大,虽然这个需求会随着时间推移减少,但市场竞争越来越激烈,大部分房企最终都会被淘汰,恒大这种龙头企业占据市场份额则肯定会逐年增长。“发展是硬道理,恒大上市以来一直保持每年30%左右的增长速度,未来五年仍将保持各项指标年均30%左右增长。”
许家印称。

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从股价涨幅走势来看,17年恒大、碧桂园以及融创都创造了很好的上涨幅度,其中恒大表现最为强劲。而迈入18年,恒大通过强而有力的回购、亮眼的业绩以及多元的行业布局(购买FF,资产注入恒大健康),在熊市中走出强势的表现。

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据数据显示,截至7月底仅6家房企业绩完成率超60%,三分之二房企完成率在40%左右。研究机构认为,随着行业发展,行业集中度在进一步加大,中小房企生存空间将被挤压,大型房企优势继续扩大。

恒大地产在许家印的带领下已进入全国140个城市,是中国进入城市数量最多、规模最大的龙头房企。同时,许家印引领恒大地产持续优化土地储备区位布局,重点立足现有城市补充优质项目,实现土地储备均衡。
关键词:恒大地产地产

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到了现在,我们来看2018年的中报。恒大实现了3003亿的营收,同比增长59.8%,净利润也达到了530亿,股东应占利润为308亿,创下历史新高,这几项数据指标为行业第一。其中恒大的净利润超过碧桂园、万科、保利、绿地等四家房企之和,是2个中石油的利润,让人不禁发出惊叹恒大的赚钱能力。

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从2015年前7个月销售业绩来看,万科、恒大在销售业绩上率先突破千亿元大关,是目前仅有的两家千亿级房企,并且与第三名及其他房企拉开距离,作为第一集团在行业中领跑。

恒大地产在许家印的带领下已进入全国140个城市,是中国进入城市数量最多、规模最大的龙头房企。同时,许家印引领恒大地产持续优化土地储备区位布局,重点立足现有城市补充优质项目,实现土地储备均衡。
关键词:恒大地产地产

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