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来自中国内地的房地产投资者在境外的投资额实现同比增长25%,3、海外置业管理成本很高.投资海外房产的时候



问:海外置业需注意哪些风险?

中新网3月23日电
近年来,随着我国经济的增长、人民币的升值,以及国内房地产市场的低迷,投资者日渐把视线转向海外市场。数据显示,2014年中国内地的投资者在境外的房产投资额增长了25%。

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从著名的地产商到普通投资者,中国资本正兴起一轮投资海外房地产的热潮,预计在未来几年,中国的海外购房将不断创出新高,而最热门的国家仍然是美国和澳大利亚,欧洲也正成为中国的海外买房的理想投资地。

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虽然一些海外房产收益可观,但由于缺乏对海外的法律和项目的了解,国人的海外“淘金梦”可能暗藏着种种风险。中新网房产频道调查发现,虽然当地的房价未跌,但受汇率因素的影响,有投资者购买的海外房产反而出现了贬值。

中国投资客在海外房地产市场更是频频现身,为移民、为养老、为投资、为教育,国人跨境购房蔚然成风。中国地产企业也纷纷向海外扩张,2013年成为中国房企出海元年,中国跨境房地产投资总量已由2008年的约6900万美元增至2013年的逾160亿美元,2014年首季度投资近千亿人民币,已超过去年全年投资总额,预计全年将超过300亿美元。国外的房子真的便宜吗?为什么中国人一窝蜂去海外买房呢?全球置业投资真的有那么好吗?想要掘金海外楼市,需要做点儿什么功课?

根据中国海外投资联合会公布的数据,2012年以来,中国内地开发商在海外的房地产项目(含已确定投资计划的项目),总规模超过百亿美元。除了中国房企积极“出海”,大量资本也在准备投向海外房产。

随着时代的发展,海外置业的人士越来越多了。不过专家说,因为存在很多的外界风险,比如说政治因素,不同的税收等等,所以在你投资房产之前,请先做好详细的调查。广大的投资者最担心的一点就是外汇不断变动造成的风险。并且房屋贷款的时间都很长,很难说在这段期间汇率不会出现波动,还有贷款人自己的还贷金额也不确定。除了以上这些,万一今后房产需要转现,也会面临很多不同的问题。还有一个关键点是政治因素,海外置业者必须了解清楚本国和你要置业的国家质检的关系,那个国家的购房政策如何,这些都是必备的功课。1、调查当地的经济.先做好对你要购置房产地区经济状况的调查再做投资计划。如果只是听信一些代理公司的一面之词,难免有失偏颇,这是海外置业的大忌。海外的房地产市场发展具有自己的周期,如果进入下跌周期,即使是投资顶级地段,也难保投资成功,因此选择房产的周期,选择在哪一个时间点进入这个市场,是至关重要的。2、了解各国的购房政策.海外房价和土地价格有所区别。用澳洲举例,购房者必须先行向澳洲政府购买地皮,才能进行下一个程序——房产开发。国外所谓开发商在严格意义上说更像是建造商,他们负责帮购房者设计、施工,并向政府部门报批。3、海外置业管理成本很高.投资海外房产的时候,管理房产至关重要。比如澳洲墨尔本市规定,对于自家门前的垃圾或者积雪等,必须由自己动手清理,如果超过期限还没作清理,那市政部门代劳,当然业主得支付相应的费用。而如果这些费用未及时支付,就会导致麻烦上身。

国内房产投资收益下降 国人转战海外市场

近年来,由于国内限购令、限价令等一系列楼市调控措施的影响,楼市的成交量、房价涨幅也由此大幅下滑,拐点论、崩盘论等观点莫衷一是,国内各主要大城市房地产市场前景不甚明朗。相反,海外地产市场成熟稳定,法规完善,在经历金融危机之后形成低点,开始呈现复苏态势。中国投资者被国内市场压抑了投资热情,手中的资金急切地期盼着出路,海外置业恰恰打开了一条通道。

澳洲房产持续升温

最大的风险是外汇风险。比如在加拿大购房纯做投资,如果加币汇率走低,就产生风险。购买一套当地房屋,现在用600万元人民币去兑付,如果汇率走低的话,只能拿到500万元人民币回来。这对于在海外购置房产的人而言是个考验。所以选择一个相对稳定,又存在走强空间的国家汇率,比如美元,是个不错的选择。

过去的楼市“黄金十年”期间,国内房地产市场投资回报率较高,但去年以来房价步入下行通道,收益率也持续走低。国家统计局的数据显示,2月70个大中城市中,房价同比出现下跌的有69个,说明这些城市房价比一年前还要低,这也意味着,在过去一年中入市的多数投资者不仅没赚到钱反而亏了。相比之下,收益较为稳定的海外房产日益成为投资者的新选择。

“我觉得中国老百姓的钱走出去是一件好事,把钱投向世界,投向国际资本市场,也是大势所趋。老百姓需要分散风险的机制,国外的钱可以全球配置,为什么我们的钱不可以全球配置呢?”,西南财大中国家庭金融调查与研究中心主任甘犁认为,中国的家庭资产应该走出去,海外购房具有较强的地域性,而美国的持有成本、交易成本比较高,需要购房者仔细挑选,避免信息上严重不对称。除了直接投资购买房产之外,还可以选择投资房地产基金,也是看好海外地产的不错选择。

近期房产商万达、绿地等纷纷抢滩澳洲房地产市场,中国建设银行、中国南方航空等企业也将目光瞄准澳洲房地产市场,选址建立分部。澳洲房地产市场以稳定的经济和相对较低的价格吸引了大批国内投资者的青睐。数据显示,澳洲已经成为除美国外最受中国买家欢迎的买房目的地。

此外,第二个风险源自买家自身。

近期,世邦魏理仕发布的《2014年亚洲境外房地产投资数据》显示,2014年,来自中国内地的房地产投资者在境外的投资额实现同比增长25%,达到了101亿美元。

不同群体海外置业有不同的目的,原因很复杂,国内知名财富管理专家、宜信财富高级副总裁赵若冰说,海外购房经济上的收益明显,同时还存在有人通过海外置业作为移民跳板,有人希望借海外置业方便子女教育,也有人通过海外置业度假养老等,在进行海外购房之前,最好多方了解相关的知识,以实现投资收益最大化。

为了进一步吸引澳洲房产投资者的注意,眼下中介公司更是将海外房产的保值增值作为对投资者大力宣传的卖点。相比国内房地产市场,澳洲的确更成熟。购房者拥有永久产权,而且没有遗产税;市场成熟、升值稳定、租赁市场活跃、空置率低、海外人士可贷款高达80%。

购房者首先要明确自己的置业目的,并弄清相应的法规政策和房屋产权年限,这些都是海外买房的重要基础。所以,寻找一个信誉良好、以及拥有一支强大的房地产经纪人的专业团队,比如嘉丰瑞德海外地产项目置业顾问团队,可较大程度地规避风险。

一些海外地区的房产收益也高于中国,世邦魏理仕中国区研究部主管、执行董事陈仲伟告诉中新网房产频道,以美国为例,购买商品住宅毛收益率一般在5-6%,扣除物业费、房产税等费用后,应该比国内一些大城市2-3%的净回报率要高。

比如在美国买房涉及很多杂费,除了需要请中介,美国买房子必须请律师,光律师的各项收费加起来就有好几千美元。另外,当地政府征收的税务服务费、贷款税等加起来又是两三千美元。有统计称,在美国买房,购房者须缴纳一次性的房产交易税、律师费、产权保险费、房屋估价费、房屋检查费和登记费等,一般累计占房价的3%至5%。目前,海外投资买房在宣传方面很多资料都是中介提供的信息,和实际情况往往有很大的出入,最好可以直接找到买房者本身一手的体验和信息,海外购房领域水很深需要慎重。

深圳市加美澳出入境服务有限公司总经理黄晓春表示,澳大利亚作为移民大国,房屋建造速度远远跟不上人口增长迅速,导致房屋供需缺口越来越大,这是造成澳洲房产价格持续增长的主要原因,
而现在澳洲房贷利率和澳元汇率处于历史低位,正是投资澳洲房地产的大好机会。

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